یوزف سواوا / شاترستوک

قیمت خانه در لندن در ماه ژوئن 0.6٪ کاهش یافت، طبق آمار رسمی UK، ONS. این ممکن است به نظر نمیرسد، اما سالهایی را دنبال می کند که در آن قیمت ها با میانگین سالانه 7.5٪ بین پایان 2009 و پایان 2017 رشد می کنند.

قیمت ها از زمان پایان 2017 به طور گسترده ای تغییر نکرده اند، پس از سال هایی که لندن اصلی بازار بازار مسکن در انگلستان بوده است. بسیاری از گمانه زنی ها بر اثر Brexit در بازار املاک لندن وجود دارد، اما هنوز اطلاعات کمی وجود دارد تا این موضوع را بالا ببرند. تعدادی از عوامل در کار وجود دارد که می توانیم ببینیم، که موجب تضعیف قیمت ها شده است، با این وجود برخی از آنها ملیت هستند - به ویژه رشد واقعی درآمد واقعی - و برخی دیگر محلی، از جمله مهاجرت اضافی داخلی از لندن دور می شوند.

علاوه بر این، از آنجایی که قیمت لندن نسبت به سایر نقاط جنوب شرقی افزایش یافته است، ممکن است انتظار داشته باشیم که بازار لندن نسبت به قبل کاهش یابد. اگر چنین است، تغییرات اخیر به سادگی ممکن است از بین بردن بیش از حد ارزش سالهای اخیر باشد. مهم است که به یاد داشته باشید قیمت لندن با قیمت متوسط ​​£ 475,000 بسیار بالا است.

در زیر پنج نمودار وجود دارد که توضیح می دهند چه اتفاقی می افتد.

1 اثر موج

در طول دوره های متوالی از ابتدای 1970s، انگلستان یک پدیده شناخته شده به عنوان اثر موج دار است. در رونق اقتصادی، قیمت خانه ها در لندن و جنوب شرقی افزایش یافته است، و پس از آن به تدریج، در طول زمان، مناطق دیگر گرفتار شده اند. لندن همواره در مقابل مانده است، اما تفاوت درصد معمولا بزرگتر نشده است.

همانطور که در نمودار بالا نشان داده شده است، قیمت ها در لندن به طور متوسط ​​در حدود دو برابر آن در شمال بوده اند (که در اینجا یورکشایر و هومبرسیاید است که در مقایسه با آن استفاده می شود زیرا مرزهای منطقه در طول زمان تغییر نکرده اند). استثنا در تغییرات نسبی، دوره ای از اواسط 1990s است، که موقعیت های تاریخی هنوز بازسازی نشده اند.

2 رشد درآمد

تغییرات در قیمت های منطقه به شدت تحت تاثیر عوامل ملی، از جمله میزان پایین نرخ بهره و رشد درآمد واقعی است. ما می دانیم که درآمد واقعی تأثیر مهمی در قیمت های خانه دارد. به عنوان یک قاعده کلی، افزایش درآمد واقعی 1، منجر به افزایش 2 در قیمت واقعی خانه ها می شود، چرا که خانوارها می توانند هزینه بیشتری را پرداخت کنند. و بنابراین، به طور معمول در طول چرخه، قیمت خانه ها نوسانات بیشتری نسبت به درآمد دارند.

به خصوص قابل توجه است که اداره مسئولیت بودجه (OBR)، ناظر مالی مستقل بریتانیا، پیش بینی های قیمت خانه های کشور خود را کاهش داده است، و این نشان دهنده آن است که بهره وری ضعیف باعث کاهش رشد درآمد واقعی می شود. برای مثال، در مارس 2016، OBR انتظار دارد که قیمت خانه های اسمی با 4.7٪ در 2019 افزایش یابد؛ توسط مارس 2018، این به 2.7٪ کاهش یافت.

3 عرضه، تقاضا و الگوهای منطقه ای

رشد ضعیف درآمد توضیح می دهد که چرا لندن در یک محیط مسکونی ملی ضعیف عمل می کند اما الگوی قیمت منطقه را توضیح نمی دهد. تقاضای بیشتر در لندن، کمبود عرضه و الگوهای مهاجرت داخلی نقش مهمی نیز ایفا می کند.

برای این، کمک می کند نگاه دقیق تر به جنوب شرق - در نتیجه داخلی لندن نسبت به بیرونی لندن و نسبت به جنوب شرق به عنوان یک کل. ویژگی اصلی این است که ما در حال حاضر به مناطقی نگاه می کنیم که از لحاظ جسمی خیلی دور از یکدیگر نیستند و ما می دانیم که اکثر حرکت ها در فواصل بسیار کوتاه انجام می شود - با توجه به 2014-15 بررسی مسکن انگلیسی،٪ 74٪ از متغیرها، جایی که سرپرست خانوار زیر سن 55 است، با کمتر از 10 مایل حرکت می کند و 24٪ زیر یک مایل حرکت می کند.

لندن به مدت طولانی تعداد بیشتری از مردم را ترک کرده است تا از ورود به آن. لندن در حالی که جوان را جذب می کند، لندن گروه های سنی کوچکتر را از دست می دهد. این از دست دادن به شدت تا 2009 کاهش یافته است، اما پس از آن دوباره، به ویژه در 2016 و 2017، به سرعت بیش از 100,000 افزایش یافته است.

این الگو به طور گسترده ای با مسیر مشاهده شده از قیمت خانه سازگار است. از آنجایی که تعداد زیادی از افرادی که از لندن خارج میشوند به جاهای دیگر در جنوب شرق میرسند، انتظار میرود در دو سال گذشته نسبت قیمت خانهها در لندن نسبت به جنوب شرق کاهش پیدا کند و این به نظر میرسد.

4 نوع ملک سازگار است

قیمت نسبی انواع مختلف اموال (خانه های جداگانه، خانه های نیمه قیمتی، خانه های تراس و آپارتمان ها) به طرز مشابهی رو به بالا و پایین بوده است، البته البته تفاوت های مطلق در قیمت ها وجود دارد. همان طور که خانوارها می توانند بین مکان ها حرکت کنند، می توانند بین انواع اموال جایگزین شوند که منجر به حرکات مشابه قیمت می شود.

بنابراین نمودار بعدی متمرکز بر تفاوت قیمت ها از ویژگی های تراس در لندن داخلی و خارجی است. آنها نشان می دهد که قیمت های نسبی اخیر در لندن داخلی وجود دارد، که مجددا با خانواده هایی که از مناطق گران قیمت گران تر حرکت می کنند، سازگار است.

5 خواص سرمایه گذاری

با این وجود، جریانهای مهاجرت کل داستان نیستند. همچنین قیمت نسبی به احتمال زیاد در شرایط کمبود عرضه توضیح داده می شود - جنوب شرقی نیز از کمبود رنج می برد. اما یک توضیح بیشتر در رابطه با محیط پولی و به خصوص سطح پایین نرخ بهره است.

مسکن در لندن به شدت تحت تأثیر نقش خود به عنوان یک سرمایه گذاری تا آنجا که مصرف کننده است. انگیزه های سرمایه گذاری برای خرید مسکن نیز در مناطق دیگر اهمیت دارد، اما مسلما، لندن ویژگی های خاصی دارد و قیمت ها در لندن بیشتر به تغییرات نرخ بهره واکنش نشان می دهند. بنابراين امكان وجود دارد كه با افزايش نرخ بهره در اقتصاد، لندن بيشتر از ديگر مناطق تحت تأثير قرار گيرد و شروع به بازگرداندن بعضي از الگوهاي تاريخي كه در اولين نمودار مشاهده شده است.

با این حال، برای همه صحبت از قیمت خانه های سقوط، ما باید در نظر داشته باشید که قیمت متوسط ​​حتی یک تخت در لندن است هنوز هم بیش از £ 400,000 است. در مقایسه با قیمت متوسط ​​یک آپارتمان در جنوب شرقی نزدیک به £ 200,000 نزدیک تر است - و حتی این منابع فراتر از منابع بیشترین خریداران بالقوه بار اول بدون پشتیبانی قابل توجه اضافی است. بنابراین قیمت کاهش می یابد ما شاهد بعید است که هیچ مزیت قابل توجهی برای خریداران اول بار. حداقل در مقیاسی که تاکنون رخ داده است، سقوط به سادگی به معنای ضعف سرمایهداری برای صاحبان موجود است.

درباره نویسنده

جف مین، استاد اقتصاد کاربردی دانشگاه خواندن

این مقاله از مجله منتشر شده است گفتگو تحت مجوز Creative Commons دفعات بازدید: مقاله.

کتاب های مرتبط

at InnerSelf Market و آمازون